Litiges entre propriétaire et locataire
LEXEL Avocats a développé une expertise en matière locative.
Les règles applicables aux baux dépendent du type de contrat de bail : bail de droit commun (portant par exemple sur des bureaux, des garages ou un entrepôt), bail commercial (portant sur un immeuble ou partie d’immeuble où s’exerce un commerce ou l’activité d’un artisan), bail à ferme, bail de résidence principale (portant sur le logement que le preneur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale), etc.
LEXEL Avocats intervient à tout stade de votre contrat de bail et pour toutes les difficultés qui peuvent être rencontrées lors de sa rédaction, de son interprétation, de son exécution, de sa résiliation ou lors de sa résolution judiciaire lorsque le litige est porté devant le Juge de paix compétent.
Des règles spécifiques et des délais doivent par exemple être respectés en fin de contrat (pour, notamment, éviter ou bénéficier d’indemnités, parfois importantes).
Des actions et démarches précises doivent par ailleurs être entreprises lors des renouvellements des baux commerciaux, lors des indexations de loyers, lorsque l’état du bien loué se dégrade, en cas de travaux à réaliser, etc…
Le bail de résidence principale est désormais régionalisé. Les règles diffèrent donc selon que l’immeuble soit situé en Région wallonne (Décret wallon) en région de Bruxelles – Capitale (Code du logement) ou en Région flamande (Décret flamand).
Le contrat peut être d’une durée de neuf ans (renouvelable ensuite par périodes successives de trois ans) ou de courte durée inférieure ou égale à trois ans (ce contrat peut être prorogé deux fois sans que la durée totale ne dépasse trois ans).
Des règles de résiliation anticipée du contrat existent.
D’un point de vue des obligations des parties, le bailleur est, notamment, tenu :
– de délivrer au preneur un immeuble en bon état de réparations de toute espèce;
– d’entretenir son immeuble en état de servir à l’usage pour laquelle il a été loué et d’y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives;
– de faire jouir paisiblement le preneur de l’immeuble;
Le preneur, lui, doit utiliser notamment l’immeuble en « bon père de famille », et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat.
Il est également tenu de payer le loyer dans les conditions et délais convenus.
Le preneur prend également à sa charge les réparations de minimes importances dues à son utilisation normale des lieux.
Le bail commercial est un contrat de bail régi à la fois par des règles de droit commun et des règles spécifiques dont, notamment, la loi du 30 avril 1951.
Les lieux loués doivent être affectés à usage de commerce ou d’artisanat en contact direct avec le public.
La durée du bail commercial ne peut, en principe, être inférieure à une durée de 9 ans.
Le loyer et conditions de paiement sont librement fixés par les parties. Le loyer peut être révisé.
Le preneur a droit à trois renouvellements de son contrat. Il devra être particulièrement attentif aux règles à respecter en la matière sous peine de perdre son droit.
La durée des renouvellements est, sauf autre accord entre les parties, de neuf années.
A la fin du dernier renouvellement, le contrat de bail prend fin. La conclusion d’un nouveau bail est envisageable, de même que la reconduction tacite (lorsque le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur).
Des facultés de résiliation anticipée du contrat sont également prévues par la loi (à l’initiative du bailleur ou du preneur) de même que des régimes de cession ou de sous-location.
Il existe d’autres spécificités par régions. Ainsi, en Région wallonne, le bail commercial de courte durée (utile pour les commerces éphémères, durée inférieure ou égale à un an), le bail étudiant (qui permet de louer un kot pour une durée inférieure ou égale à un an) et le bail de colocation (qui crée notamment une solidarité entre les colocataires) ont fait leur apparition.
Ces baux répondent avec souplesse à des besoins spécifiques et économiques en phase avec notre temps.